Kentsel dönüşüm şartları nelerdir?

1103

17 Ağustos 1999 tarihinde Marmara depreminin yaşanması sonrasında Düzce ve Van illerinde de yaşanan depremler, Türkiye’de önemli bir konu olarak kentsel dönüşüm şartları başlığını ortaya çıkarmıştır. Günümüzde milyonlarca yapının riskli durumda bulunması, Türkiye’nin kentsel dönüşümü öncelikli bir çözüm olarak benimsemesini sağlamıştır. Günümüzde olgunlaşan koşullarla birlikte bir sistematik haline getirilen kentsel dönüşüm, özellikle riskli yapılar için büyük bir avantaj sağlamaktadır. 2012 yılında Türkiye genelinde başlayan kentsel dönüşüm atağı sonrasında her yıl yüz binlerce konutun yenilenmesi sağlanırken, bu işlemin yapılması için belirli şartlar bulunmaktadır. Bir yapının kentsel dönüşüm kapsamına girebilmesi için öncelikle durum tespitinin yapılması gerekmektedir. Bu işlem kentsel dönüşüm işlemi için ön hazırlık aşamasını kapsamaktadır.

Durum tespiti işlemi yapılırken öncelikle tapu üzerinde yapının sorunları incelenmeli, belediye üzerinden imar durumları kontrol edilmeli, binadaki kaçak kat ya da sonradan yapılan plan değişiklikleri gözden geçirilerek binanın son durumu ortaya çıkarılmalıdır. Kentsel dönüşüm kapsamında bir yapının yıkılarak tekrar inşa edilmesi için risk raporun alınması gerekmektedir. Bu sürecin başlaması için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından ruhsat verilmiş kurumların yapıdan karot örneği alarak test etmesi gerekmektedir. Yapılan test sonuçları yaklaşık 2 ay süre sonrasında gereken ilçe belediyesine bildirilerek ilçe belediyesi tarafından da hazırlanan rapor, İl Tapu Sicil Müdürlüğüne yönlendirilir. Müdürlük, kat maliklerine ilgili yazıları göndererek itiraz sürecini başlatır. Eğer malikler 15 günlük süre içerisinde itiraz gerçekleştirmez ise riskli yapı kararı kesinleşecektir. Eğer karara itiraz gerçekleşirse Bakanlık İtiraz Komisyonu, konuyu 2 ile 4 ay arasında karara bağlayacaktır.

Kentsel dönüşüm şartları oluşması ve dönüşümün başlatılması

Risk raporuna itiraz edilmediyse kentsel dönüşüm şartları olgunlaşarak süreç başlatılmaktadır. Bu noktada ilk işlem, doğru bir müteahhit seçiminin yapılmasıdır. Doğru seçim yapılmadığında yapınız yıkıldıktan sonra yeniden yapılması için birçok pürüz yaşanabilir ve hatta bu konuda büyük bir yıpranma ile karşılaşabilirsiniz. Müteahhit ile imzaladığınız sözleşmeyi iyice gözden geçirmeli ve bulunduğunuz bölgedeki imar durumu, kat emsali, yapı örnekleri, müteahhittin ne kadar yeterliliğe sahip olduğu, sermaye ve referansları göz önünde bulundurulmalıdır. İnşaat süreci boyunca yüksek ihtimalle kiracı olarak ikamet edeceğiniz için tam süresinde inşaatı bitirilebilecek bir projeyi ele almanız gerekir. Ayrıca müteahhit tarafından hazırlanan projede kullanılacak yapı malzemeleri ve ek malzemeler de net olarak tanımlanmalıdır. Eğer müteahhit ile net bir anlaşma sağlayabilirseniz bir sonraki süreçte yapının tahliye edilmesi ve yıkım çalışmalarının yapılması işlemi gelecektir.

Bulunduğunuz ilçede belediye başkanlığı tarafından yürütülen çalışma ile birlikte tahliye yazıları hazırlanarak ilk sürede 60 gün sonraki ek sürede 30 gün zaman tanınarak binanın tahliye edilmesi istenir. Ev sahipleri, kiracılarına bu bildirimi yaparak tahliyeleri sağlamalıdır. Günümüzde kentsel dönüşümün sağladığı rahatlık ile birlikte hızlı bir yıkım süreci yaşanırken, tahliye süreci sonunda tüm abonmanların iptal edilmesi zorunluluğu bulunmaktadır. Müteahhit ile anlaşılması durumunda yıkım yapılabilirken anlaşılmaması durumunda yıkım, mülki amirlikler tarafından yapılır ve masraflar malikler tarafından ödenir. Kentsel dönüşüm kapsamında arsa sahipleri ve firma arasında anlaşma sağlandığında 6306 prosedürüne uygun olarak toplantı yapılır. Bu toplantı ile birlikte çoğunluk olarak 2/3 onay verilmesi ile inşaat çalışmasına geçiş yapılacaktır. İnşaat çalışmasının kentsel dönüşüm onayı ile başlaması sonrasında 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Yasası kapsamında riskli yapılar için 18 ay, riskli alanlardaki yapılar için de 36 ay devlet tarafından kira yardımı yapılacaktır. Ayrıca anlaşma noktasında yapım firması tarafından da hak mahrumiyet bedeli ödemesi yapılabilmektedir.