Hazırlayan: Seda TABAK
Patronlar ne diyor?
Sektörün gelişmesini engellemek intihardır
Varyap Yönetim Kurulu Başkanı Süleyman Varlıbaş
Son günlerde ekonominin soğutulması ile ilgili alınan kararlarda
gayrimenkul sektörünün de soğutulması yönünde bazı girişimler var. Sektörde
büyümeyi durdurmak, ekonomiyi soğutmak için değil, adeta ekonomiyi durdurmak
için atılan bir adım olur. Cari açığı düşürmek için ekonominin soğutulması
isteniyorsa, tedbir alırken sadece faizler ve borçlanmayı zorlaştırmak değil,
cari açığa sebep olan sektörlerdeki farklı yöntemleri de devreye almak daha
başarılı neticeler elde etmekle mümkün olur. Ancak tedbirler alınırken, faiz
oranlarını yükseltmek, insanların kredibilitesini zorlaştırmak ve gayrimenkul
sektörünü gelişimini engelleyecek yaklaşımlarda bulunmak intihar olur.
Gayrimenkul sektörü için kararlar alırken, sektörün gelişmesini bozmadan sadece
genel değil, projeler bazında da kararlar vermek daha sağlıklı olur. Tedbirler
alınırken, gayrimenkul sektörü ile bankaların bir araya gelerek konuları masaya
yatırması ve birlikte karar vermeleri daha sağlıklı olur. Çünkü, gayrimenkul
sektörünün önünü tıkayabilecek tedbirler, ilk önce genel ekonomiyi
sekteye uğratır.
Sektörü ve alıcıyı yormamak lazım
DAP YAPI Yönetim Kurulu Başkanı Ziya Yılmaz
Konut kredilerinde ya da peşinatlarında yaşanan artışlar
kırılganlığa sebep oluyor. Zaten inşaat malzemelerine gelen zamlar yüzünden
maliyetlerde belli bir artış yaşıyoruz. Demire ve çimentoya yapılan zamları ya
da arsa fiyatlarındaki yükselişleri sineye çekip alıcıya yansıtmamaya
çalışıyoruz. Kredi peşinatlarındaki artış alıcıda tedirginlik yaratıp, satın
alma talebini erteletecek boyutta değil. Uygulama, bankalar için olduğu kadar,
kredi kullanan taraf için de doğrudur. Kredi miktarından çok kime hangi
şartlarda kredi verildiği önemlidir. Konut kredisi kullanan kişi bir miktar
peşinat verirse geri ödeme konusundaki kararlılığını ve iyi niyetini de ifade
etmiş olur. Kredi faizlerindeki 3-5 puanlık artışlar da konut üreticileri
tarafından çoğu kez sübvanse ediliyor ancak tüm bunlar yıllarca uzun vadeli
kredi olanaklarından yoksun kalan sektörü ve alıcıyı yoruyor. Yine de
piyasadaki “alımların” sınırlı düzeyde gerçekleşmesine neden olduğunu
sanmıyorum. Yükselen talep sektörü genişletirken inşaat maliyetinin yüzde
52’sini oluşturan inşaat girdi kalemlerindeki fiyat artışları bazı projeleri
tehlikeye sokabilir. Rekabet Kurulu piyasada spekülatif hareketler olup
olmadığını araştırmalı.
AKP’nin bu uygulamaya izin vermeyeceğini düşünüyoruz
Dumankaya İnşaat Yönetim Kurulu Üyesi Uğur Dumankaya
İnşaat sektörü ekonomimize büyük canlılık ve ivme katıyor.
Sektör içerisinde yaşanılan son gelişmeler, sektörde ister istemez bir
tedirginlik yaratacak daha küçük çapta yatırım yapan inşaat firmalarını olumsuz
etkileyecek ve piyasanın az da olsa daralmasına sebep olacaktır. Ancak bizim
gibi kurumsal firmalar için bu tip dalgalanmaların pek sorun yaratacağını
düşünmüyorum. Şu an için sektörün tartışması gereken en önemli konu, BDDK’nın
konut kredileri için yüzde 40’lık öz kaynak zorunluluğu getirmesi. Bu
artış sektörün kurumsal anlamda büyümesine darbe vururken, kayıtdışı
yapılaşmanın da tekrar ortaya çıkmasına sebebiyet verecektir. Aynı zamanda
yüzde 40’lık bu oran, konut satışlarının ciddi anlamda düşmesine yol açacak. AK
Parti gibi seçim vaatlerini gayrimenkul projelerine adayan bir siyasal
partinin, böyle bir uygulamaya izin vermeyeceğini düşünüyoruz. Sektör açısından
bakıldığında kurumsal ve planlı olarak büyüyen firmalar için sektördeki bu tip
gelişmelerin büyük problemler yaratacağını düşünmüyorum. Ancak fiyatlar
konusunda aynı stabilizasyonun süreceğini düşünmüyorum. Bu gelişmeler daire
fiyatlarında ister istemez artışların yaşanmasına sebep olacaktır.
BDDK sektörün önünü kesmez
Sinpaş GYO İcra Kurulu Başkanı Ömer Faruk Çelik
Piyasalar Avrupa’dan ve Yunanistan’dan gelen haberler ile
yön belirlemede kararsız ve yatayda seyrediyor. Türkiye’de zaten seçimler
nedeniyle durağan bir döneme girilmişti. Aynı seyir devam ediyor. Hükümetin
kurulması ile yeni söylemler ve hedefler ortaya çıkacaktır. Bu da piyasaları
hareketlendirecektir. İnşaat fiyatlarındaki artış, konut fiyatlarına da
yansıyacaktır. BDDK’nın kredi oranlarına müdahalesi ile ilgili bir söylenti var
ancak biz bunun olacağını ön görmüyoruz. Çünkü BDDK sektörü çok iyi takip
ediyor ve lokomotif bir sektörün önünü kesmeyeceğini düşünüyorum. Kredi
oranlarında bir değişiklik olursa bu elbette satışlara yansır ve cirolarda
azalma olur. Ancak asıl büyük sorun sektörün kayıt dışına kaymasıyla ortaya
çıkar. Çünkü kredi ile sektör kayıt içine alınıyor.
Demir ve beton fiyatların artışı suni
Fi-Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Fikret İnan
Piyasanın yukarı gitmeyeceği kesin. Yatay gitmesi bile bana
göre olumlu. Ancak piyasa psikolojik olarak gayrimenkulün doygunlaşmaya
başladığını hissederse bir miktar aşağıya gitme ihtimali de var. Bana göre en
iyi senaryo yatay gitmesi. Demir ve beton fiyatlarının artışı ise suni.
Fiyatların yüzde 25, yüzde 30 geri geleceğini tahmin ediyorum. Banka
faizlerinin 1’in üzerine çıkmasını sektör açısından olumsuz, ancak Türkiye’de
yaşayan bir vatandaş olarak baktığımda ise olumlu değerlendiriyorum. Peşinat
oranının yüzde 40’a çıkarılması da aynı şekilde sektör açsından olumsuz olur,
ancak bir vatandaş olarak değerlendirdiğimde de olumlu olacağını düşünüyorum.
Çünkü bu tedbirler alınmazsa, gayrimenkul sektörü Amerika gibi bir ülkeyi
yutmuş bir sektördür. İşlerin o noktaya gelmemesi için bu tedbirler
zaruridir. Sektör ve fiyatlar bu durumdan mutlaka olumsuz etkilenecektir.
Faizlerin 1’in üzerine çıkması, peşinatın yüzde 40 olmasından konut
fiyatlarının düşeceği sonucu çıkıyor. Bana göre bunun yapılması bir daralmaya
yol açacak ancak bu daralmanın da olması şart. Yani arzın azalması lazım.
Konut alıcısının iştahı kesilmeye başladı
Ant Yapı Yönetim Kurulu Üyesi Mehmet Okay
Son dönemde inşaat maliyetlerindeki yükseliş trendi
devam ediyor. Bu arada alıcının iştahı kesilmeye başladı. Özellikle konut
kredisi kullanarak ev almayı düşünen kesim faiz oranlarındaki artış ve peşinat
miktarının yükselmesi neticesi hayallerini ertelemeye başladı bile… Şehir
merkezindeki A plus projeler haricinde konut projelerinde tehlike çanları
çalmaya başladı. Çünkü projeler çok düşük fiyatlara satıldı, maliyetler beklenildiği
gibi çıkmayabilir. Yeni satılacak konutlar ise çok düşük peşin ve konut kredisi
ile satış projeksiyonu üzerine kurulduğu için satış sıkıntısı doğabilir.
Dolayısı ile doğru projeksiyon yapmayan projelerin tamamlanması dolayısıyla
teslimi ile ilgili sıkıntılar olabilir… Bu konuda özellikle sektöre yeni girmiş
değişik sektörlerden gelen tecrübesiz firmaların zorlanacağını düşünüyoruz.
Bizler gibi yıllarını bu sektöre vermiş firmaların bu konjonktürden
etkilenmeyeceğini düşünüyoruz.
BDDK ne diyor?
Gayrimenkul kredilerinde öz kaynak kullanım oranının yüzde
25’ten yüzde 40’a kademeli olarak artırılması söylentileri üzerine, görüşlerini
almak için başvurduğumuz BDDK yetkilileri, işlerinin yoğunluğundan bu haberi
hazırladığımız ana kadar bir cevap veremedilar. Ancak BDDK geçen hafta internet
sitesinden yaptığı açıklamada, tüketici kredisi kullananların temkinli olmaları
çağrısı yaparken, karşılık oranlarında yapılan artışın nedenlerini şöyle
açıklamıştı: “Konut kredisi kullanacakların daha temkinli olmalarını hem de
bankaların daha ihtiyatlı hareket etmelerini sağlayacak uygulamalar
geliştirilmesi gerekiyor. Hanehalkı toplam yükümlülüklerinin toplam
varlıklarına oranında hızlı bir artış gözleniyor. Aralık 2009 itibarıyla yüzde
29.6 seviyesinde bulunan söz konusu oran, mart ayı itibarıyla yüzde 35.1
seviyesine ulaştı. Bireysel kredilerin toplam tasarruf mevduatına oranı da
hızla artıyor. Kriz öncesi dönemde yüzde 48 düzeyindeyken, Nisan 2011
itibarıyla yüzde 54 seviyesine yükseldi.” BDDK’nın konut kredisine
getirdiği yüzde 25’lik peşinat şartını müşteriye tüketici kredisi kullandıran
bankalar, bundan böyle kullandıracağı tüketici kredilerine daha fazla karşılık
ayırmak durumunda kalacak. Bu da maliyetleri artıracağı için kredi faizlerine
zam olarak yansıyacak.
İşler yolunda gitse BDDK sektörün önüne taş koymaz
Hürriyet Gazetesi yazarı Ege Cansen
BDDK’nın aldığı bu tedbir bir bütünün parçası. Tedbir
almasının sebebi ise ortada gördükleri bir tehlike. Bu tehlike cari açığın gitgide
büyümesi ve patlama noktasına gelmesi. Herşey yolunda gidiyor olsa BDDK
sektörün önüne böyle taş koymaz. İnşaat sektöründekiler ‘Ne tedbir alacaksanız
alın, bize dokunmayın’ diyemez. Sektör, iç piyasada önemli bir boyuta erişti.
Üstelik ekonomide balonlar genellikle gayrimenkul balonu olarak kendini
gösterir. Sadece Türkiye’de değil, her yerde. Boom and bust denir: Balon yapar,
çok şişince de patlar. Emlak piyasasındaki aşırı talep ve hareketlilik böyle
bir balona ve patlamaya sebep olur, diye düşünülünce, talebi kısmak gerekir.
Gayrimenkul piyasası ‘Bu tedbirlere ne lüzum var’ diye düşünüyorsa, peşpeşe 2
soru sormak lazım. İnşaatçılar Türk ekonomisinde bir balonlaşma ve bunun
sonucunda bir patlama tehlikesi görüyor mu, görmüyor mu? Ekonomiyi yönetenler
böyle bir tehlike görüyor. Onun için inşaat sektörünün bu soruya ‘hayır’ cevabı
vermesi bir şey değiştirmez. BDDK da bu tehlikeye karşı tedbir alıyor. İkinci
soru da şu, alınan tedbir doğru mudur, değilse hangi tedbir alınmalı? Arabanın
tekerine çomak sokmak, taş koymak arabayı kurtarabilir. Eğer o araba boşalmış
bir vaziyette yokuş aşağı gidiyorsa, bir yerleri çabuk parçalanacaksa, o
tekerin önüne taş koyan, araba sahibine hayırlı bir iş yapıyor demektir.
İnşaatçılarla BDDK arasında görüş farkı var. ‘Bana taş koyma’ derken, kendisini
kurtaran kişiyi tenkit ediyor gibi bir durum olabilir. Bazen böyle olur,
sektör, tedbir alanlara cephe alabilir. O taşı koyanlar ise ‘Böyle yapmazsak
senin sonun kötü olur’ derler. Bu arada tabii ki talebi böyle yavaşlatmanın,
inşaat sektöründe devam eden teşebbüsler açısından bir takım problemler
yaratacağını da inkar edemeyiz.